등기부등본 보는 법은 전세 계약자라면 반드시 익혀야 할 ‘세입자의 방패’입니다.
모르면 당하고, 알면 피할 수 있는 전세사기 대부분이 권리관계 미확인에서 비롯됩니다.

그런데도 많은 사회초년생, 청년 세입자들이 “그건 중개사가 알아서 하겠지”라는 막연한 믿음에 의존하곤 합니다.

이번 글에서는 등기부등본의 기본 구조부터, 실제로 확인해야 할 3대 항목(소유권, 근저당, 가압류), 그리고 실제 사례를 통해 ‘권리분석 실전법’을 차근차근 설명드립니다.

1. 등기부등본이란? 부동산의 주민등록증

등기부등본은 해당 부동산의 ‘법적 신분증’입니다.
소유자는 누구인지, 대출은 얼마나 있는지, 소송이나 가압류는 걸려 있는지 등 법적으로 효력이 있는 모든 정보가 이 한 장에 담깁니다.

✔️ 어디서 발급하나요?

• 대법원 인터넷등기소: www.iros.go.kr
• 열람 수수료: 건당 700원 (PDF 다운로드 가능)
• 모바일도 가능: ‘정부24’ 앱에서 간편 조회

2. 등기부등본의 3가지 구성

등기부등본은 크게 다음과 같은 3개 섹션으로 구성됩니다.

구분	내용
표제부	부동산의 물리적 정보 (소재지, 대지면적, 건물구조 등)
갑구	소유권 관련 내역 (현재 소유자, 이전 이력, 가압류 등)
을구	채권 관련 내역 (근저당권, 전세권 설정, 임차권 등)

이 중 우리가 가장 주의깊게 봐야 할 것은 갑구와 을구입니다.

3. 실전 권리분석: 3가지 핵심만 보면 됩니다

이제 실제 계약 전, 꼭 확인해야 할 3가지 항목을 알려드리겠습니다.

① 소유자 일치 여부 (갑구 확인)

계약서에 서명하는 임대인이 실제 등기상 소유자인지 확인해야 합니다.
만약 제3자 명의로 되어 있다면, 이중계약 또는 무권대리 가능성을 의심해야 합니다.

② 근저당권 설정 여부 (을구 확인)

보증금보다 앞선 금액의 근저당이 설정돼 있다면, 경매 시 보증금이 전액 반환되지 않을 수 있습니다.

예시: 1순위 근저당 2억, 내 보증금 1.5억 → 경매 시 낙찰가 2.5억이면 보증금 일부 손해 가능

③ 가압류, 압류 기재 여부 (갑구 확인)

소유자의 체납, 채무 문제로 인한 법적 분쟁 기록이 표시됩니다. 이런 경우는 리스크가 높으니 피하는 것이 좋습니다.

4. 실제 사례로 보는 등기부등본 실패 사례

📌 사례 1 – 소유자 아닌 사람과 계약

경기도 A씨는 직거래로 전세 계약을 맺었지만, 등기부등본을 발급받지 않고 진행했습니다. 계약자는 전 소유자였고, 이미 명의 이전이 끝난 상태. 보증금 반환은커녕 소송으로까지 이어졌습니다.

📌 사례 2 – 근저당 초과로 보증금 미반환

서울 B씨는 보증금 2억 전세를 계약했지만, 1순위 근저당이 이미 2.5억이 설정된 상태였습니다. 경매로 넘어간 후 보증금 전액 손해를 입었고, 반환보증보험도 가입되지 않은 상태였습니다.

5. 체크리스트: 등기부등본 읽을 때 이것만은 꼭!

• 소유자와 계약자가 일치하는지?
• 근저당이 보증금보다 적은가?
• 압류, 가압류 기록이 있는가?
• ‘전세권 설정’은 없는가? (다른 임차인 존재 여부)
• 작성일자가 최근 7일 이내인가?

이 5가지만 체크하면, 90%의 전세사기는 미연에 방지할 수 있습니다.

6. 마무리하며 – ‘모르면 당한다’는 말, 이때 쓰는 겁니다

등기부등본은 어렵지 않습니다. 단지 우리에게 익숙하지 않을 뿐입니다.
한 번만 구조를 익히고, 단 5분만 투자해서 확인하면 수천만 원의 자산을 보호할 수 있습니다.

전세계약의 마지막 단계에서 가장 중요한 건 “계약 전 등기부등본 확인”입니다.
그리고 그걸 반드시 세입자인 당신이 직접 해야 합니다.

💡 아직 보증보험 가입 여부부터 체크하고 싶다면,
👉 [5부] 전세보증금 반환보증도 함께 확인해보세요.

✨ 다음 글에서는,
👉 [7부] 전세냐 매매냐, 갈림길에서 진짜 따져야 할 것을 통해 내 집 마련과 전세의 장단점을 분석해드립니다.

본 자료는 참고용으로 제공된 것이며, 보다 정확하고 최신의 정보는 반드시 관련 기관의 공식 사이트를 통해 확인하시기 바랍니다.