전세 계약 전 체크리스트는 단순한 확인 사항이 아닙니다.
확인하지 않으면 수천만 원의 보증금을 잃을 수도 있고, 향후 몇 년 간 법적 분쟁에 휘말릴 수도 있습니다.
그런데도 많은 사회초년생, 청년 세입자들이 “중개사가 다 알아서 하겠지”라고 생각하며 서류를 제대로 들여다보지 않습니다.
이번 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 항목을 사례와 함께 알려드립니다. 실무 중심, 실제 피해 사례 위주로 구성했으니, 꼭 끝까지 읽어주세요.
1. 확정일자 받기: 계약서를 쓰고 끝이 아니다
전세 계약서를 작성했다고 해서, 내 보증금이 법적으로 보호받는 건 아닙니다.
확정일자를 받아야만 전입일 기준으로 순위가 결정되고, 경매 시 보증금 반환 우선순위가 확보됩니다.
✔️ 확정일자는 어디서 받나?
- 동주민센터 또는 온라인 정부24에서 가능
- 임대차계약서 원본 + 신분증 + 임대인의 동의(필요시) 지참
📌 실제 사례
서울 강서구에 거주하던 박 씨는 계약서만 쓰고 전입신고만 했습니다. 확정일자를 놓쳤죠.
2년 후 집주인이 파산하자, 보증금 1억 2천만 원 중 5천만 원만 반환받았습니다. 뒤늦게 ‘확정일자’의 무서움을 알게 된 그는 이렇게 말했습니다.
“진짜 서류 하나 안 챙겼다는 이유로 몇 년 치 월급을 날렸습니다.”
2. 등기부등본 확인: 권리분석은 세입자의 의무
등기부등본을 떼보는 건 더 이상 전문가의 영역이 아닙니다. 지금은 모바일에서도 10분이면 확인 가능합니다.
중요한 건 이 문서를 어떻게 읽느냐입니다.
✔️ 등기부등본에서 꼭 확인할 3가지
- 근저당권 설정 여부: 대출금이 남아 있는지
- 소유자 일치 여부: 계약자가 실제 소유자인지
- 압류/가압류 기재 여부: 세금 체납이나 소송 여부
📌 실제 피해 사례
경기도 화성시의 신혼부부는, 소유자가 아닌 제3자와 전세계약을 체결하고 입주했습니다.
등기부등본을 확인하지 않은 결과, 계약자는 집주인이 아니었고, 임대차 자체가 무효 처리됐습니다.
“계약금 1천만 원 날리고, 보증금은 돌려받기까지 8개월 걸렸어요.”
3. 전세보증금 반환보증 가입 여부
HUG(주택도시보증공사) 보증보험은 요즘 가장 많이 쓰이는 전세 보증금 보호장치입니다.
집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우, HUG가 먼저 세입자에게 돌려주고 나중에 집주자에게 구상권을 청구합니다.
✔️ 이런 집은 가입이 안된다?
- 보증금이 지나치게 높은 고가주택
- 기존 근저당 설정 비율이 높아 담보가치가 낮은 경우
- 과거 보증사고 이력 있는 집
📌 체크포인트
- 중개사에게 ‘이 집 보증보험 가능한지’ 반드시 물어볼 것
- 불가 시, 보증금 감액하거나 다른 매물 선택
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4. 공인중개사 등록 여부 및 책임범위
계약을 체결한 중개사무소가 정식 등록된 사업자인지 반드시 확인하세요.
✔️ 확인 방법
- 국토부 ‘실거래가 공개시스템’에서 중개업소 검색
- 등록번호, 대표자명, 소재지 일치 여부 확인
📌 왜 중요할까?
공인중개사는 계약서 작성상의 중대한 오류나 누락에 대해 손해배상 책임이 있습니다.
하지만 무등록 중개인의 경우, 어떠한 법적 보호도 받지 못합니다.
또한 일부 중개사는 허위로 보증보험 가입이 가능하다고 말하거나, 권리분석 없이 계약을 종용하는 경우도 있으니 반드시 검증하세요.
5. 정리하며 – ‘서명’보다 중요한 건 ‘검토’
전세계약은 ‘서류상 몇 장’의 문제가 아닙니다.
내 인생 몇 년간의 거주권과 수천만 원의 자산을 좌우하는 결정입니다.
계약서를 쓰는 건 끝이 아니라, 확인하고 서명해야 시작입니다.
💡 전세와 월세 전략에 대해 아직 헷갈리신다면,
👉 [3부] 전월세 전략 비교 시뮬레이션을 꼭 참고해보세요.
✨ 다음 글에서는,
👉 [5부] 전세보증금 반환보증, 꼭 가입해야 할까?를 통해 실제 가입 조건과 예외 사항까지 자세히 안내드립니다.
본 자료는 참고용으로 제공된 것이며, 보다 정확하고 최신의 정보는 반드시 관련 기관의 공식 사이트를 통해 확인하시기 바랍니다.
